Zmiany ustawy deweloperskiej w zakresie umów przedwstępnych

Nowa ustawa deweloperska weszła już w życie – próba przedłużenia wejścia w życie tych przepisów niestety nie powiodła się, a tym samym już teraz należy dostosować nie tylko wzory umów, ale też i praktykę działania, do nowych realiów prawnych. W tym wpisie poświęcimy trochę czasu zakresowi zastosowania nowej ustawy deweloperskiej, w szczególności w odniesieniu do umów przedwstępnych.

Umowa przedwstępna deweloper – nowa ustawa deweloperska

Przypomnijmy, że już kilka miesięcy temu środowisko prawnicze było podzielone w kwestii tego, czy nowe przepisy (a w szczególności regulacje dotyczące rachunków powierniczych) powinny dotyczyć także umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości. W skrócie problem można opisać następująco: przepisy nowej ustawy odnoszą się do umów zobowiązujących do przeniesienia własności lokalu oraz do umowy ją poprzedzającej, w której deweloper zobowiązuje się do zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności lokalu/domu. Przepisy jednak wyodrębniły w kolejnej regulacji umowy sprzedaży (do których przepisy ustawy deweloperskiej mają zastosowanie w wąskim zakresie).

Źródłem problemu, jest nieprecyzyjność art. 2 i 3 nowej ustawy deweloperskiej. Art. 2 bowiem stanowi, że przepisy tej ustawy stosuje się do wymienionych tam umów, w których deweloper zobowiązuje się względem nabywcy do wybudowania i przeniesienia własności (lub jedynie przeniesienia własności – np. kiedy inwestycja jest już ukończona) danego lokalu lub domu. Następnie ustawodawca wskazał, że przepisy ustawy mają zastosowanie także do umów przedwstępnych w tym zakresie. Problemem jednak jest to, że chodzi tu o umowy o skutku wyłącznie zobowiązującym, a nie rozporządzającym (tzn. wyłączone z tego katalogu są umowy, na podstawie których dochodzi do faktycznego przeniesienia własności domu lub lokalu – a więc umowy sprzedaży). Oznacza to, że w ramach tego katalogu umów brak jest umów sprzedaży, a tym samym – także umów przedwstępnych sprzedaży.

Nowa ustawa deweloperska, a sprzedaż nieruchomości

Gdyby nie uzasadnienie projektu ustawy, interpretacja ta byłaby jasna i nie budziłaby większych wątpliwości. O umowach sprzedaży bowiem mowa jest dopiero w art. 3, który w sposób bardzo ograniczony nakazuje stosowanie do nich przepisów nowej ustawy deweloperskiej. Zgodnie natomiast z uzasadnieniem projektu ustawy, umowa przedwstępna sprzedaży lokalu lub domu powinna być objęta pełnym zakresem zastosowania ustawy, o którym mowa w art. 2 (a więc np. łącznie z koniecznością wpłat poprzez rachunki powiernicze i koniecznością dokonywania wpłat na Fundusz Deweloperski). Z uzasadnienia ustawy wynika bowiem, że przez umowę przedwstępną ustawodawca zdaje się rozumieć także umowę zobowiązującą dewelopera do przeniesienia na rzecz nabywcy własności lokalu, kiedy inwestycja jest już skończona.

Jak się zdaje, ustawodawca niejako automatycznie uznał, że umowa przedwstępna sprzedaży wchodzi w katalog umów zobowiązujących do przeniesienia własności, a tym samym w skład umów, o których mowa w art. 2 (korzystających m.in. z wymogu wpłat na rachunek powierniczy). Prawnicy jednak wskazują na istotną lukę w takim uproszczonym rozumieniu umowy przedwstępnej.

Czym jest umowa przedwstępna?

Zgodnie z poglądami doktryny, umowa przedwstępna nie jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności. Umowa przedwstępna zobowiązuje jedynie do zawarcia kolejnej umowy, a nie do przeniesienia własności nieruchomości. Ustawodawca więc – zakładając, że umowa przedwstępna należy do tego katalogu – automatycznie założył, że mieści się ona w katalogu umów, do których nowa ustawa ma pełne zastosowanie, choć biorąc pod uwagę poglądy doktryny, powinno być dokładnie odwrotnie.

Powstaje więc pytanie, czy umowy przedwstępne sprzedaży będą podlegać jakimkolwiek regulacjom nowej ustawy deweloperskiej, skoro ustawodawca przeoczył podstawowe rozumienie ich sensu?

Na jakie rozwiązania możesz liczyć?

Co do zasady w praktyce w zakresie stosowania nowej ustawy deweloperskiej mogą wykształcić się 3 rozwiązania:

Pierwsze polegające na uznaniu, jedynie na gruncie ustawy deweloperskiej, odmiennego rozumienia umowy przedwstępnej. Zgodnie z powyższym bowiem utrwalony jest pogląd, że nie jest to umowa zobowiązująca do przeniesienia własności, co jest sprzeczne z uzasadnieniem nowej ustawy deweloperskiej. Sądy mogą więc uznać, że wyłącznie w zakresie nowej ustawy deweloperskiej będą traktować umowy przedwstępne jako zobowiązujące do przeniesienia własności, a tym samym objęte pełną regulacją nowych przepisów. Motywacja do przyjęcia takiej linii orzeczniczej wynikać może z tego, że sądy nie będą chciały orzekać wbrew wykazanej wprost intencji ustawodawcy, a więc mogą odejść od literalnej wykładni na rzecz wykładni celowościowej (przyjmą, że nie można ignorować celu ustawodawcy, który wprost został zapisany w ustawie). W mojej ocenie praktyka taka jest prawdopodobna, a to tym bardziej, że sądy będą wtedy zapewniać nabywcom – a więc słabszym stronom relacji – większą ochronę.

Zgodnie z drugim rozwiązaniem, umowy przedwstępne sprzedaży nie będą podlegać w ogóle regulacjom nowej ustawy deweloperskiej. Art. 3 bowiem, który stanowi o umowach sprzedaży, nie zawiera odesłania do stosowania tego przepisu także do umów przedwstępnych, a więc skoro nie wchodzą one w skład umów, o których mowa w art. 2 (z uwagi na ich inny charakter i brak wymienienia umowy przedwstępnej sprzedaży w tym katalogu), ani art. 3, to zastosowanie powinny znaleźć jedynie przepisy kodeksu cywilnego.

Ostatnim możliwym podejściem jest potraktowanie umowy przedwstępnej sprzedaży oraz umowy sprzedaży jako pewnego rodzaju całości transakcji, a tym samym stosowanie wybranych przepisów nowej ustawy deweloperskiej (w zakresie przekazywania dokumentów, informacji, zawarcia umowy rezerwacyjnej oraz odbioru lokalu).

Podsumowanie

W mojej ocenie podejście, zgodnie z którym do tych umów nie będą miały żadnego zastosowania nowe przepisy, jest najmniej prawdopodobne. Umowa przedwstępna i umowa przyrzeczona (którą w tym wypadku jest umowa sprzedaży) stanowią bowiem pewną całość w obrocie i nie powinno się tej okoliczności tracić z pola widzenia. Nadto stanowiłoby to jasną niekonsekwencję, trudną do przyjęcia z punktu widzenia stosowania prawa. W takim podejściu należałoby stosować inne przepisy do umowy przedwstępnej, a inne do umowy przyrzeczonej, co wydaje się rodzić znaczące problemy. Umowa przedwstępna nie ma samodzielnego charakteru, a jest jedynie instrumentem do zawarcia umowy docelowej.

Dużo bardziej prawdopodobnym (a właściwie najbardziej prawdopodobnym) będzie przyjęcie, że umowa przedwstępna ona podlegała tym samym zasadom, jakim podlegają umowy sprzedaży (tj. obowiązkowi przekazania określonych dokumentów i informacji, zasadom zawierania umów rezerwacyjnych oraz zasadom odbioru lokalu). W mojej ocenie, orzecznictwo najprawdopodobniej postawi właśnie na taką interpretację. Drugim rozwiązaniem, nieco mniej prawdopodobnym, ale jednak niewykluczonym, będzie stosowanie się w całości do uzasadnienia projektu ustawy, tj. objęcie umów przedwstępnych sprzedaży całością uregulowań ustawy deweloperskiej. To, za którą interpretacją staną sądy, może w takich sprawach także zależeć od tego, czy nabywca dokona jakiejś przedpłaty (zadatku bądź zaliczki), bo w przypadku, kiedy całość kwoty zostanie uiszczona dopiero przy zawieraniu umowy definitywnej sprzedaży, ryzyko dla nabywcy w zasadzie nie istnieje, a tym samym odpada sens stosowania lepszej ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę (a więc odpada potrzeba stosowania całości przepisów nowej ustawy deweloperskiej).

Warto też wreszcie wskazać, że na początku zapewne będzie istnieć znaczna rozbieżność w orzecznictwie, a dopiero orzecznictwo Sądu Najwyższego (zapewne przynajmniej po kilku latach) będzie w stanie wypracować jednoznaczną interpretację tego zagadnienia i ujednolicić stosowanie prawa w tym zakresie. Należy jednak pamiętać, że na deweloperach będą spoczywać znaczna odpowiedzialność (w tym karna) za niedostosowanie się do wymogów nowej ustawy, a więc racjonalnym będzie przyjęcie bezpiecznych wariantów obrotu, polegających bądź to na możliwym ograniczeniu stosowania umów przedwstępnych sprzedaży, bądź to na ich włączeniem do zakresu umów, do których nowe przepisy mają pełne zastosowanie (a więc zwłaszcza stosować do nich rachunki powiernicze).

Reasumując, nowa ustawa deweloperska z pewnością wymaga dopracowania, jako że jest w niektórych aspektach bardzo nieprecyzyjna i niespójna. Niezrozumiałym jest przy tym, dlaczego ustawodawca nie odpowiedział na głosy krytyki, które obnażają niedociągnięcia i problemy interpretacyjne, które wcale nie są rozdmuchane. Deweloperzy muszą ostrożnie postępować w zakresie zawierania umów deweloperskich, bądź liczyć się z ryzykiem zakwestionowania przyjętego modelu postępowania nie tylko w procesach cywilnych, ale też karnych.

Pozostaje mieć nadzieję, że jak najszybciej ustawodawca odniesie się do zastrzeżeń formułowanych przez środowisko prawnicze i dokona stosownych nowelizacji.

Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej skutecznego i dobrego adwokata, skontaktuj się z nami. Oferujemy Ci opiekę prawną na najwyższym poziomie. SLM Adwokaci – Kancelaria Adwokacka Opole.

Zobacz pozostałe wpisy blogowe – Nieruchomości