Rachunki powiernicze w kontekście zmiany ustawy deweloperskiej

Nowelizacja ustawy deweloperskiej, która wchodzi w pełni w życie w lipcu 2022r., zmienia wiele aspektów dotychczas obowiązujących przepisów. Jednym z nich są właśnie rachunki powiernicze.

Zarówno obecnie obowiązujące przepisy, jak i przepisy znowelizowane przewidują 2 rodzaje rachunków powierniczych koniecznych – mianowicie zamknięty i otwarty. Oba służą w gruncie rzeczy temu samemu celowi, mianowicie gromadzeniu środków wpłacanych przez nabywcę lokalu w celu realizacji zdania inwestycyjnego.

Różnica między nimi polega na tym, że wypłaty z otwartego rachunku dokonuje się jeszcze przed ukończeniem inwestycji – w odpowiednich transzach wynikających z harmonogramu, a wypłata z zamkniętego rachunku powierniczego następuje jednorazowo po przeniesieniu na nabywcę prawa do lokalu/nieruchomości. Deweloper ma obowiązek posiadać rachunek powierniczy w zakresie danego przedsięwzięcia deweloperskiego i nie może jej wypowiedzieć – może to zrobić tylko bank i to jedynie z ważnych powodów, a wówczas deweloper musi w terminie 60 dni założyć nowy rachunek powierniczy w innym banku.

W znowelizowanych przepisach nadto wskazano, że okres wypowiedzenia w takim przypadku wynosić ma 60 dni, chyba że deweloper szybciej zawrze nową umowę z innym bankiem. Od lipca w takiej sytuacji oprócz dyspozycji przelewu środków, deweloper będzie musiał także przedstawić dotychczasowemu bankowi oświadczenie nowego banku o założeniu rachunku powierniczego (który zresztą będzie musiał być takim samym rodzajem rachunku powierniczego).

Już tu pojawiają się pierwsze różnice w obecnie obowiązujących i znowelizowanych przepisach. Mianowicie obecnie powyższy obowiązek dotyczy jedynie umów deweloperskich, natomiast zgodnie ze znowelizowanymi przepisami zakres ten ma być rozszerzony, m.in. w pewnym zakresie na umowy dotyczące lokali użytkowych – jedynie w zakresie, w jakim umowy dotyczące takich lokali są zawierane wraz z określonymi umowami dotyczącymi lokali mieszkalnych (dotyczyć to będzie więc np. garaży, komórek lokatorskich lub podobnych lokali).

Inną zmianą, o której warto pamiętać, będzie obowiązek ustanowienia rachunku powierniczego dla każdego z wyodrębnionych zadań inwestycyjnych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego. Dotychczas bowiem obowiązek ten dotyczył jedynie całego przedsięwzięcia, niezależnie od tego, czy zostały wyodrębnione w nim zadania inwestycyjne.

Nowelizacja zmienia też zasady dokonywania wpłat na rachunek powierniczy. Obecnie obowiązujące przepisy nie zawierają w tym zakresie w zasadzie żadnych regulacji, podczas gdy od lipca wymogiem będzie, aby wpłaty od kupującego dokonywane były zgodnie z postępem prac, a nadto ich wysokość będzie musiała być uzależniona od faktycznego stopnia realizacji poszczególnych etapów inwestycji (czy to w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, czy to w ramach wyodrębnionego zadania inwestycyjnego). Wpłata ma więc nastąpić w wysokości odpowiadającej faktycznym postępom prac, jak i dopiero po ukończeniu danego etapu, a o tych postępach deweloper ma obowiązek informować nabywcę (na papierze lub w innej formie, lecz na trwałym nośniku).

Istotne zmiany występują także w zakresie wypłaty przez bank środków z rachunku powierniczego, zwłaszcza otwartego. Zarówno obecnie, jak i od lipca 2022r., bank ma i będzie miał obowiązek kontroli zakończenia danych etapów inwestycyjnych. Obecnie przepisy wskazują, że kontrola ta odbywać się ma w ograniczonym zakresie, tj. na podstawie wpisów w dzienniku budowy potwierdzonych przez pracownika banku z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi.

Znowelizowane przepisy znacznie rozszerzają zakres tej kontroli. O ile dotychczas bowiem kontrola dotyczyła tylko postępów prac budowlanych, o tyle od lipca bank będzie kontrolował m.in. kondycję finansową dewelopera (np. poprzez sprawdzenie, czy wobec przedsiębiorcy nie toczy się postępowanie upadłościowe lub restrukturyzacyjne), ale także czy deweloper nie zalega z podatkami i składkami na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne, jak i czy uregulował wymagalne i bezsporne zobowiązania wobec wykonawców i podwykonawców, jak i czy wpłacił on wymagane składki na Fundusz Gwarancyjny oraz czy nie zalega on z wypłatami dla nabywców, którzy odstąpili od umowy na podstawie przepisów znowelizowanej ustawy. Umowa z bankiem natomiast może przewidywać szerszy zakres kontroli. Negatywny wynik kontroli natomiast powoduje odmowę wypłaty środków przez bank.

Bez zmian natomiast pozostało to, że koszty w/w kontroli ponosi w całości deweloper. Może to oznaczać dość znaczny wzrost kosztów obsługi rachunków powierniczych, zwłaszcza, że wszelkie koszty, opłaty i prowizje związane z prowadzeniem takiego rachunku obciążają dewelopera.

Masz pytania? Jesteś deweloperem lub klientem dewelopera? A może masz inny problem związany z tematyką nieruchomości? Napisz do naszego specjalisty adw. Rafała Stadnickiego: rs@slmadwokaci.pl

Zobacz pozostałe wpisy blogowe – Prawo Cywilne