Eksmisja uciążliwego lokatora – jak eksmitować zgodnie z prawem?

Częstym pytaniem zadawanym przez klientów Kancelarii jest: Czy mogę sam wyrzucić uciążliwego, niepłacącego lokatora z mojego mieszkania? W tym artykule odpowiemy właśnie na to pytanie.

Po pierwsze, polskie prawo nie przewiduje samodzielnej eksmisji, tj. dokonywanej bez udziału sądu lub komornika, i to nawet w przypadku wygaśnięcia lub wypowiedzenia umowy najmu.

Kodeks cywilny chroni bowiem posiadanie (a więc faktyczne władanie lokalem, niezależnie od tego, czy jest ono uprawnione, czy też nie), którego nie można naruszać w sposób samowolny, bez przeprowadzenia odpowiedniego postępowania.

Nielegalna eksmisja – skutki

W praktyce gdy właściciel mieszkania samodzielnie dokonuje „eksmisji” (np. wystawia rzeczy byłego najemcy za drzwi i zmienia zamki), były lokator dochodzi w sądzie przywrócenia posiadania lokalu i z reguły takie sprawy wygrywa, właśnie dzięki temu, że eksmisja była dokonana wbrew procedurze.

Dodatkowo taki właściciel mieszkania – np. poprzez pozbawienie lokatora energii elektrycznej lub innych mediów, w celu zmuszenia go do wyprowadzenia się – naraża się nawet na odpowiedzialność karną!

Jak dokonać eksmisji w sposób skuteczny?

Odpowiedź może wydawać się prozaiczna – tylko przez postępowanie sądowe i egzekucję komorniczą lub egzekucję komorniczą na podstawie aktu notarialnego (co znacznie przyspiesza procedurę, ale wymaga wcześniejszej wizyty u notariusza i dochowania szeregu warunków formalnych).

W klasycznym przypadku więc należy złożyć pozew o eksmisję i opróżnienie lokalu.

Ważne jest, aby pozwać wszystkich lokatorów zamieszkujących w mieszkaniu – nie tylko osobę, która wcześniej podpisała umowę! Mamy tu bowiem do czynienia z tzw. współuczestnictwem koniecznym.

Eksmisja w sądzie

W ramach tego postępowania (które w teorii może potrwać nawet kilka lat) Sąd musi rozstrzygnąć nie tylko, czy lokatorowi przysługuje uprawnienie do dalszego korzystania z lokalu (a więc np. czy wypowiedzenie umowy najmu było skuteczne, czy też bezprawne), ale także o tym, czy lokatorowi przysługuje prawo do tzw. lokalu socjalnego.

Lokal socjalny będzie zawsze przysługiwał m.in. osobom małoletnim, kobietom w ciąży, osobom niepełnosprawnym, emerytom i rencistom czy bezrobotnym (chyba, że mogą oni zamieszkać w innym lokalu albo ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie).

Dopiero po uzyskaniu prawomocnego wyroku eksmisyjnego możemy sprawę skierować do komornika.

Eksmisja a lokal socjalny

W przypadku przyznania lokatorowi prawa do lokalu socjalnego nie można jednak prowadzić eksmisji komorniczej do czasu, kiedy gmina zaproponuje właśnie taki lokal (co również może potrwać), choć w tym czasie gmina jest zobowiązana do płacenia właścicielowi odszkodowania. Dodatkowo eksmisji nie prowadzi się w okresie zimowym (a dokładnie od 01 listopada do 31 marca). Jak widać, proces eksmisji może być naprawdę czasochłonny.

Najem okazjonalny – eksmisja zgodna z prawem

Innym sposobem eksmisji jest przejście w zasadzie od razu do etapu komorniczego. Z tej drogi można korzystać jednak wyłącznie wtedy, kiedy z lokatorem zawarliśmy specjalną umowę – umowę najmu okazjonalnego.

Jest to umowa, która wymaga spełnienia kilku dodatkowych formalności, ale jest znacznie korzystniejsza dla właściciela mieszkania.

Umowa ta bowiem wymaga, aby lokator przedstawił oświadczenie osoby trzeciej (może to być członek rodziny lokatora, jego znajomy lub zupełnie obca osoba), która zgodzi się przyjąć takiego lokatora pod swój dach w razie eksmisji.

Po uzyskaniu takiego oświadczenia (które jest załącznikiem do umowy najmu), lokator musi udać się także do notariusza, gdzie podpisuje tzw. oświadczenie o poddaniu się egzekucji w zakresie eksmisji do właśnie tego lokalu osoby trzeciej. Umowę taką następnie należy zgłosić do Urzędu Skarbowego, aby była ona skuteczna.

Ten rodzaj umowy umożliwia właścicielowi lokalu dokonanie eksmisji bez udziału Sądu! Właściciel mieszkania po rozwiązaniu umowy wzywa lokatora do opuszczenia lokalu, a jeśli lokator tego nie zrobi, właściciel może złożyć wniosek o nadanie klauzuli wykonalności na akt notarialny o poddaniu się egzekucji i skierować sprawę bezpośrednio do komornika.

Oznacza to znaczne skrócenie procedury (nie trzeba czekać na prawomocny wyrok Sądu, zaoferowanie przez gminę lokalu socjalnego czy na zakończenie okresu zimowego). Jeśli więc nie znamy lokatora i nie posiadamy do niego szczególnego zaufania – jest to rodzaj umowy, który najlepiej chroni interesy właściciela lokalu mieszkalnego.