Nabycie nieruchomości z licytacji komorniczej – co z umowami najmu?

Przepisy dotyczące postępowania egzekucyjnego wprowadzają własne uregulowania dotyczące praw i obowiązków nabywcy nieruchomości. Często natomiast zdarza się, że w licytowanej nieruchomości są lokatorzy, którzy zawarli z dłużnikiem pisemne umowy najmu. Co dzieje się z tymi umowami po licytacji?

Rozstrzygnięcie zadanego pytania zależy od kilku okoliczności. Pierwszą z nich jest data zawarcia umowy najmu. Jeśli bowiem zawarcie tej umowy nastąpiło po dokonaniu zajęcia nieruchomości, umowa taka jest bezskuteczna wobec osoby, która kupiła dom lub mieszkanie na licytacji. Oznacza to, że taki najemca będzie mógł dochodzić roszczeń związanych z tą umową wyłącznie od dłużnika, z którym umowę zawarł, jednak nie będzie posiadał tytułu prawnego skutecznego wobec nowego właściciela. Nowy właściciel będzie więc mógł żądać od lokatora, aby ten wyprowadził się z zajmowanej nieruchomości!

Umowa najmu zawarta przed zajęciem nieruchomości

Inaczej jednak wygląda sytuacja, w której najem został zawarty przed dokonaniem zajęcia nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. W takim bowiem wypadku, umowa ta jest skuteczna względem nabywcy. Przepisy natomiast szczegółowo regulują, jakie uprawnienia oraz obowiązki posiadają nowy właściciel nieruchomości oraz lokator. Tu jednak znów wszystko zależy od dalszych okoliczności sprawy, przede wszystkim od formy umowy najmu.

Przepisy wskazują, że z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, nabywca nieruchomości wstępuje we wszystkie prawa i obowiązki poprzedniego właściciela (dłużnika) wynikające z zawartych umów najmu (które – oczywiście – zostały zawarte przed zajęciem nieruchomości), a stosuje się w tym zakresie przepisy, które dotyczą zbycia nieruchomości w trakcie trwania najmu.

Przepisy dotyczące najmu wskazują natomiast, że jeśli umowa najmu nie została zawarta w formie pisemnej z datą pewną, nabywca może wypowiedzieć taką umowę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

Umowa w formie pisemnej z datą pewną

Inaczej jednak wygląda sytuacja, w której umowa została zawarta w formie pisemnej i z datą pewną. Data pewna jest szczególną formą czynności prawnej, a uzyskać ją można poprzez urzędowe poświadczenie daty (np. poprzez uczynienie wzmianki na dokumencie przez organ państwowy czy stwierdzenia dokonania czynności w dokumencie urzędowym).

W sytuacji zawarcia umowy najmu w formie pisemnej z datą pewną, generalną zasadą jest brak możliwości wypowiedzenia takiej umowy. Postępowanie egzekucyjne wprowadza jednak w tym zakresie pewną modyfikację, zależną od okresu, na jaki umowa została zawarta.

Umowy zawarte na czas określony do 2 lat

W przypadku umów najmu, które zostały zawarte na okres równy lub mniejszy niż 2 lata, nabywcy nieruchomości nie przysługuje prawo do wypowiedzenia tej umowy. Oznacza to, że musi on poczekać, aż umowa wygaśnie na skutek upływu czasu, na jaki została ona zawarta. Jedynym sposobem rozwiązania takiej umowy jest jej rozwiązanie za porozumieniem stron, a więc koniecznym jest uzyskanie zgody lokatora na przedwczesne zakończenie stosunku najmu. W przeciwnym razie do rozwiązania umowy najmu nie dojdzie.

Umowy zawarte na czas określony powyżej 2 lat

Ustawodawca zdecydował się jednak na umożliwienie rozwiązywania umów najmu zawartych na czas dłuższy, niż 2 lata. W przypadku takich umów, nowy właściciel nieruchomości może je wypowiedzieć z rocznym terminem wypowiedzenia. I w tym przypadku konieczne jest jednak spełnienie dodatkowych warunków. Nowy właściciel bowiem musi skutecznie złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu w terminie 1 miesiąca od dnia uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności! Jeśli w tym terminie tego nie uczyni, traci uprawnienie do wypowiedzenia takiej umowy i musi poczekać, aż wygaśnie ona na skutek upływu czasu, na jaki została zawarta (ewentualnie uzyska zgodę lokatora na jej wcześniejsze zakończenie).

Odpowiedzialność karna za utrudnienie korzystania z mieszkania

W kontekście zasad rozwiązywania umów najmu przy nabyciu nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym warto także wspomnieć o istotnym przepisie z zakresu prawa karnego, który w założeniu miał chronić lokatorów przed tzw. „czyścicielami kamienic”, a więc osobami, które np. bezprawnie odcinały lokatorom dostęp do mediów, celem zmuszenia ich do opuszczenia zajmowanych lokali. Ma on jednak znacznie szersze zastosowanie, bowiem zgodnie z jego treścią, karze do 3 lat pozbawienia wolności podlega osoba, która stosuje przemoc w sposób uporczywy lub istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu. Ważne też jest to, że zgodnie z tym przepisem nie można pozbawić dostępu do mediów także osoby, która nie posiada tytułu prawnego do lokalu (a więc korzysta z niego bezumownie – np. na skutek wygaśnięcia umowy najmu). Ważne jest także, że przepis ten dotyczy tylko lokali mieszkalnych!

Podsumowanie

Przy nabyciu nieruchomości podczas licytacji należy więc zwrócić uwagę na następujące kwestie:

1. Datę zawarcia umowy najmu (jeśli została zawarta po dacie zajęcia nieruchomości – umowa jest bezskuteczna wobec nabywcy),
2. Formę zawartej umowy (jeśli będzie to umowa z datą pewną zawarta w formie pisemnej – będziemy mieli ograniczoną możliwość jej wypowiedzenia),
3. Czasu, na jaki umowa została zawarta (wypowiedzieć możemy umowę jedynie zawarta na okres dłuższy, niż 2 lata).

Oczywiście w każdym przypadku będziemy także mogli zawrzeć porozumienie z lokatorem odnośnie skrócenia umowy najmu. Ważne jednak, aby nabywca nieruchomości nie decydował się na odcinanie np. mediów, w celu zmuszenia lokatora do opuszczenia lokalu, i to niezależnie od tego, czy posiada on skuteczną umowę najmu!

Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej skutecznego i dobrego adwokata, skontaktuj się z nami. Oferujemy Ci opiekę prawną na najwyższym poziomie. SLM Adwokaci – Kancelaria Adwokacka Opole.

Zobacz pozostałe wpisy blogowe – Nieruchomości