Odrolnienie działki – jak tego dokonać

Jeśli jesteś właścicielem działki rolnej, a chcesz na niej rozpocząć inwestycję, często będziesz zmuszony do jej “odrolnienia”, a więc dokonania zmiany przeznaczenia nieruchomości z rolnej na budowlaną.

Sposób odrolnienia działki zależeć będzie od kilku okoliczności, a w tym od tego, czy dany teren jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego, klasy gruntów czy dotychczasowego, konkretnego przeznaczenia nieruchomości.

Proces odrolnienia

Pierwszą kwestią, którą należy sprawdzić w zakresie odrolnienia działki jest ustalenie, czy istnieje dla niej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli tak, należy przeanalizować funkcję, jaką w tym planie posiada nasza nieruchomość, tj. czy plan przewiduje możliwość jej zabudowy, a jeśli tak – jak ta zabudowa powinna wyglądać. Często bowiem w planach miejscowych są pewne ograniczenia dotyczące wielkości zabudowy, jej wysokości czy stosunku powierzchni biologicznie czynnej na działce.

Jeśli natomiast brak jest uchwalonego planu miejscowego, właściciel nieruchomości musi – przed zmianą przeznaczenia działki – uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Ta z kolei w przypadku gruntów rolnych może być wydana jedynie wówczas, kiedy w stosunku do działki nie jest konieczne uzyskanie zgody na jej przeznaczenie na cele nierolnicze (albo gdy zgoda na zmianę przeznaczenia została uzyskana przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na skutek nowelizacji ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym).

W przypadku istnienia dla danej działki rolnej, którą chcemy przekształcić na budowlaną, planu miejscowego, który nie jest dla nas korzystny, należy dokonać jego zmiany. To bowiem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wyznacza w sposób wiążący przeznaczenie gruntów nim objętych. Jak dokonać zmiany planu?

Po pierwsze wskazać należy, że to rada gminy jest władna do ustalania planu zagospodarowania przestrzennego. Może natomiast zrobić to z własnej inicjatywy, lub inicjatywy wójta (burmistrza lub prezydenta miasta). Wniosek w tym zakresie należy więc składać właśnie do tych organów.

Istotne jednak jest to, że wniosek taki nie jest dla rady gminy czy wójta wiążący. Mimo jego złożenia rada gminy może odmówić zmiany planu miejscowego. Należy więc pamiętać, aby poprzeć taki wniosek konkretną argumentacją, która może przekonać do zmiany planu miejscowego (np. poprzez wskazanie na nieaktualność jego zapisów czy uatrakcyjnienia inwestycyjnego danego obszaru na skutek dokonania zmiany planu miejscowego). Na odmowę zmiany planu nadto nie przysługuje żadne odwołanie!

Inną metodą zmiany planu miejscowego jest zaskarżenie jego postanowień. To jednak wymaga ustalenia sprzeczności ustaleń planu z obowiązującymi przepisami prawa (np. poprzez uchwalenie planu niezgodnego z obowiązującym studium zagospodarowania przestrzennego). W razie uwzględnienia skargi plan miejscowy traci moc i można występować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, co jest teoretycznie procesem łatwiejszym.

Brak planu miejscowego, co wówczas zrobić

W przypadku braku planu miejscowego (lub uchylenia uchwały wprowadzającej taki plan) w celu przekształcenia działki rolnej na budowlaną należy wystąpić i uzyskanie warunków zabudowy.

Uzyskanie takiej decyzji co do zasady powinno być prostsze, niż zmiana plany miejscowego, choć oczywiście wszystko zależy od okoliczności. Należy pamiętać, że aby otrzymać decyzję o warunkach zabudowy działka musi spełniać kilka warunków, w tym m.in. wymagane jest, aby co najmniej jedna sąsiednia działka (dostępna z tej samej drogi publicznej) była zabudowana w sposób, który pozwala na określenie wymagań nowej zabudowy (chodzi tu o określenie kontynuacji funkcji, cech i parametrów zabudowy sąsiedniej), działka nadto musi mieć dostęp do drogi publicznej (niekoniecznie bezpośredni – może to być dostęp za pomocą drogi wewnętrznej lub służebności), a także teren inwestycji nie może wymagać zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze (lub objęty jest zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie przepisów ustawy).

W szczególności ostatni z powyższych warunków wydaje się istotny w kontekście odrolnienia działki. Zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych, na cele nierolnicze można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone jako nieużytki, a w razie ich braku – grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Co do zasady zgody na zmianę przeznaczenia będą wymagać grunty rolne klasy I – III. Co do pozostałych gruntów więc brak jest potrzeby uzyskiwania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów i można wobec nich występować o wydanie warunków zabudowy.

Także jednak w zakresie gruntów o klasach I-III istnieją sytuacje, w których zgoda na zmianę ich przeznaczenia nie jest potrzebna, a także sytuacje, w których może nastąpić zmiana przeznaczenia tych gruntów za zgodą odpowiedniego organu. Przeznaczenie takich nieruchomości na cele inne niż rolnicze nie wymaga zgody, jeśli grunt spełnia łącznie następujące kryteria: 1) co najmniej połowa powierzchni zawiera się w obszarze zwartej zabudowy, 2) położony jest w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej, 3) położony jest w odległości nie większej niż 50 m od drogi publicznej oraz 4) powierzchnia nie przekracza 0,5 ha.

W przypadku gruntów, które są oznaczone jako klasy I – III oraz nie korzystają z powyższego wyłączenia, ich odrolnienie możliwe jest wyłącznie poprzez uchwalenie planu miejscowego.

Podsumowanie

Podsumowując, 1 przypadku działek o klasach I – III, w celu ich przekształcenia na działki budowlane koniecznym jest uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który będzie umożliwiał ich zabudowę (po uzyskaniu odpowiednich zgód), bądź doprowadzenie do zmiany planu miejscowego, jeśli taki już dla danych działek istnieje.

Jeśli natomiast działki są sklasyfikowane jako inne, niż klasy I – III – należy dokonać zmiany planu miejscowego, jeśli taki został uchwalony, lub w razie jego braku uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.

Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej skutecznego i dobrego adwokata, skontaktuj się z nami. Oferujemy Ci opiekę prawną na najwyższym poziomie. SLM Adwokaci – Kancelaria Adwokacka Opole.

Zobacz pozostałe wpisy blogowe – Nieruchomości