Nabywca lokalu od dewelopera a strona postępowania administracyjnego

Ustalenie kręgu stron postępowania jest jednym z kluczowych jego elementów, które warunkuje ważność i skuteczność każdej decyzji wydanej w postępowaniu administracyjnym. Nawet więc jeśli organ wyda decyzję w sprawie (np. w zakresie pozwolenia na budowę), jeśli jakaś strona nie została powiadomiona o tym postępowaniu, sprawa może podlegać wznowieniu, co dla inwestora może okazać się problematyczne, może bowiem skutkować wstrzymaniem prac budowlanych.

Strony postępowania – jak je ustalić

Przepisy k.p.a. wskazują przy tym jedynie ogólne wskazówki dotyczące ustalania kręgu stron postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 28 k.p.a., stroną postępowania administracyjnego jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Przepisy szczególne natomiast mogą krąg ten rozszerzać lub zawężać. Jako przykład warto wskazać postępowanie o udzielenie pozwolenia na budowę, gdzie stronami postępowania są właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu, lub postepowanie o przeniesienie uprawnień wynikających z decyzji o warunkach zabudowy, gdzie stronami są jedynie podmioty, pomiędzy którymi ma nastąpić przeniesienie tej decyzji.

Warto również pamiętać, że niektóre postepowania są na tyle specyficzne, że również powyższe zasady nie mają zastosowania. Tak jest w przypadku postępowania, w którym następuje jedynie zgłoszenie inwestycji. W takim postepowaniu bowiem część orzecznictwa wskazuje, że nie jest to klasyczne postępowanie administracyjne, w związku z czym nie mają w sprawie zastosowania przepisy kodeksu postępowania administracyjnego, jak i przepis prawa budowlanego dotyczący kręgu stron postępowania (przepis ten wprost odnosi się bowiem do postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę). Przyjmuje się, że w takim przypadku mamy do czynienia z uproszczonym postępowaniem administracyjnym, w którym stronami są jedynie inwestorzy!

Prawo a deweloper

Istotne w tym kontekście jest także rozważenie, czy podpisanie umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej powoduje uzyskanie przez kupującego statusu strony postępowania. Taki nabywca posiada bowiem skuteczne względem inwestora prawo do przeniesienia własności nieruchomości, co do której toczyć się może postępowanie administracyjne (np. w zakresie pozwolenia na użytkowanie, lub postępowanie legalizacyjne). Choć na pierwszy rzut oka wydawać się może, że kupujący powinien mieć możliwość uczestniczenia w takim postępowaniu na prawach strony, w orzecznictwie przyjęto pogląd przeciwny. Wskazuje się bowiem, że zawarcie umowy deweloperskiej powoduje jedynie powstanie wzajemnych obowiązków na linii deweloper – nabywca, ale nie jest skutecznym wykazaniem interesu prawnego po stronie nabywcy, niezbędnym dla uczestniczenia w postępowaniu administracyjnym. Po stronie nabywcy występuje bowiem interes faktyczny, a nie prawny. Swoje interesy kupujący, który już podpisał umowę z deweloperem, może realizować jedynie poprzez właśnie dewelopera, nie mogąc np. składać własnych wniosków dowodowych. Nabywca nie może także przedstawiać własnego stanowiska w sprawie, a przede wszystkim odwoływać się od niekorzystnej decyzji w tym zakresie. W razie więc wydania decyzji, która oddziałuje w jakiś sposób na nabywcę, może on dochodzić od dewelopera wyłącznie roszczeń cywilnych, np. z tytułu rękojmi lub nieprawidłowego wykonania zobowiązania.

Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej skutecznego i dobrego adwokata, skontaktuj się z nami. Oferujemy Ci opiekę prawną na najwyższym poziomie. SLM Adwokaci – Kancelaria Adwokacka Opole.

Zobacz pozostałe wpisy blogowe – Nieruchomości