Strona główna » Blog » Rachunki powiernicze w kontekście zmiany ustawy deweloperskiej

Zadzwoń lub napisz do nas 

Kontakt z kancelarią adwokacką Opole – SLM Adwokaci

Rachunki powiernicze w kontekście zmiany ustawy deweloperskiej

Nowelizacja ustawy deweloperskiej, która wchodzi w pełni w życie w lipcu 2022r., zmienia wiele aspektów dotychczas obowiązujących przepisów. Jednym z nich są właśnie rachunki powiernicze.

Zarówno obecnie obowiązujące przepisy, jak i przepisy znowelizowane przewidują 2 rodzaje rachunków powierniczych koniecznych – mianowicie zamknięty i otwarty. Oba służą w gruncie rzeczy temu samemu celowi, mianowicie gromadzeniu środków wpłacanych przez nabywcę lokalu w celu realizacji zdania inwestycyjnego.

Różnica między nimi polega na tym, że wypłaty z otwartego rachunku dokonuje się jeszcze przed ukończeniem inwestycji – w odpowiednich transzach wynikających z harmonogramu, a wypłata z zamkniętego rachunku powierniczego następuje jednorazowo po przeniesieniu na nabywcę prawa do lokalu/nieruchomości. Deweloper ma obowiązek posiadać rachunek powierniczy w zakresie danego przedsięwzięcia deweloperskiego i nie może jej wypowiedzieć – może to zrobić tylko bank i to jedynie z ważnych powodów, a wówczas deweloper musi w terminie 60 dni założyć nowy rachunek powierniczy w innym banku.

W znowelizowanych przepisach nadto wskazano, że okres wypowiedzenia w takim przypadku wynosić ma 60 dni, chyba że deweloper szybciej zawrze nową umowę z innym bankiem. Od lipca w takiej sytuacji oprócz dyspozycji przelewu środków, deweloper będzie musiał także przedstawić dotychczasowemu bankowi oświadczenie nowego banku o założeniu rachunku powierniczego (który zresztą będzie musiał być takim samym rodzajem rachunku powierniczego).

Już tu pojawiają się pierwsze różnice w obecnie obowiązujących i znowelizowanych przepisach. Mianowicie obecnie powyższy obowiązek dotyczy jedynie umów deweloperskich, natomiast zgodnie ze znowelizowanymi przepisami zakres ten ma być rozszerzony, m.in. w pewnym zakresie na umowy dotyczące lokali użytkowych – jedynie w zakresie, w jakim umowy dotyczące takich lokali są zawierane wraz z określonymi umowami dotyczącymi lokali mieszkalnych (dotyczyć to będzie więc np. garaży, komórek lokatorskich lub podobnych lokali).

Inną zmianą, o której warto pamiętać, będzie obowiązek ustanowienia rachunku powierniczego dla każdego z wyodrębnionych zadań inwestycyjnych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego. Dotychczas bowiem obowiązek ten dotyczył jedynie całego przedsięwzięcia, niezależnie od tego, czy zostały wyodrębnione w nim zadania inwestycyjne.

Nowelizacja zmienia też zasady dokonywania wpłat na rachunek powierniczy. Obecnie obowiązujące przepisy nie zawierają w tym zakresie w zasadzie żadnych regulacji, podczas gdy od lipca wymogiem będzie, aby wpłaty od kupującego dokonywane były zgodnie z postępem prac, a nadto ich wysokość będzie musiała być uzależniona od faktycznego stopnia realizacji poszczególnych etapów inwestycji (czy to w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, czy to w ramach wyodrębnionego zadania inwestycyjnego). Wpłata ma więc nastąpić w wysokości odpowiadającej faktycznym postępom prac, jak i dopiero po ukończeniu danego etapu, a o tych postępach deweloper ma obowiązek informować nabywcę (na papierze lub w innej formie, lecz na trwałym nośniku).

Istotne zmiany występują także w zakresie wypłaty przez bank środków z rachunku powierniczego, zwłaszcza otwartego. Zarówno obecnie, jak i od lipca 2022r., bank ma i będzie miał obowiązek kontroli zakończenia danych etapów inwestycyjnych. Obecnie przepisy wskazują, że kontrola ta odbywać się ma w ograniczonym zakresie, tj. na podstawie wpisów w dzienniku budowy potwierdzonych przez pracownika banku z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi.

Znowelizowane przepisy znacznie rozszerzają zakres tej kontroli. O ile dotychczas bowiem kontrola dotyczyła tylko postępów prac budowlanych, o tyle od lipca bank będzie kontrolował m.in. kondycję finansową dewelopera (np. poprzez sprawdzenie, czy wobec przedsiębiorcy nie toczy się postępowanie upadłościowe lub restrukturyzacyjne), ale także czy deweloper nie zalega z podatkami i składkami na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne, jak i czy uregulował wymagalne i bezsporne zobowiązania wobec wykonawców i podwykonawców, jak i czy wpłacił on wymagane składki na Fundusz Gwarancyjny oraz czy nie zalega on z wypłatami dla nabywców, którzy odstąpili od umowy na podstawie przepisów znowelizowanej ustawy. Umowa z bankiem natomiast może przewidywać szerszy zakres kontroli. Negatywny wynik kontroli natomiast powoduje odmowę wypłaty środków przez bank.

Bez zmian natomiast pozostało to, że koszty w/w kontroli ponosi w całości deweloper. Może to oznaczać dość znaczny wzrost kosztów obsługi rachunków powierniczych, zwłaszcza, że wszelkie koszty, opłaty i prowizje związane z prowadzeniem takiego rachunku obciążają dewelopera.

Masz pytania? Jesteś deweloperem lub klientem dewelopera? A może masz inny problem związany z tematyką nieruchomości? Napisz do naszego specjalisty adw. Rafała Stadnickiego: rs@slmadwokaci.pl

 

Zobacz pozostałe wpisy blogowe – Prawo Cywilne

Co grozi za udostępnianie danych osobowych bez zgody?

Co grozi za udostępnianie danych osobowych bez zgody?

Zadzwoń lub napisz do nas  Kontakt z kancelarią adwokacką Opole – SLM Adwokaci Ochrona danych osobowych jest kluczowym aspektem praw człowieka w Polsce. Nielegalne udostępnianie danych osobowych, czyli działanie bez zgody osoby, której dane dotyczą, wiąże...

Co grozi za nie odebranie paczki za pobraniem?

Co grozi za nie odebranie paczki za pobraniem?

Zadzwoń lub napisz do nas  Kontakt z kancelarią adwokacką Opole – SLM AdwokaciW kontekście rosnącej popularności zakupów online, często pojawia się pytanie o konsekwencje nieodebrania paczki za pobraniem. W świecie prawa, takie działanie może skutkować...