Zmiany ustawy deweloperskiej w zakresie wad nieruchomości

Czas płynie nieubłaganie, a termin wejścia w życie zmiany ustawy deweloperskiej jest coraz bliższy. W sejmie pojawił się nadto projekt ustawy oddalającej wejście w życie zmiany przepisów o 12 miesięcy, a to z uwagi na ich dość rewolucyjny charakter oraz wskazywane w obrocie niedociągnięcia.

Rękojmia za wady

Jednym z zarzutów, które pojawiają się względem nowych przepisów, są kwestie dotyczące rękojmi za wady. Dotychczasowe przepisy ustawy deweloperskiej odwołują się w tym zakresie do przepisów kodeksu cywilnego.

Oczywiście w pewnym zakresie obecne przepisy wyłączają stosowanie ogólnych regulacji kodeksowych, choć takich przypadków nie jest dużo – przepisy obecnie przewidują, że podczas odbioru lokalu kupujący może zgłosić wady do protokołu, a deweloper w terminie 14 dni od jego podpisania może je uznać lub odmówić ich uznania; nadto jest obowiązany do usunięcia uznanych wad w ciągu 30 dni (lub wyznaczyć dłuższy termin, jeśli ten jest zbyt krótki). Art. 27 ust. 6 ustawy przewiduje natomiast, że w zakresie nieuregulowanym w ustawie deweloperskiej (a konkretnie w ust. 1-5 tego przepisu) zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego w zakresie rękojmi.

Nowe przepisy takiego odesłania natomiast nie zawierają. W środowisku pojawiły się głosy, że może to skutkować wyłączeniem stosowania przepisów dotyczących rękojmi, jakie są zawarte w kodeksie cywilnym, a tym samym słabszą ochronę nabywców. Takie zastrzeżenia zgłaszane są przede wszystkim przez Polski Związek Firm Deweloperskich który wskazuje, że to na kupującego przerzucony zostanie ciężar udowodnienia istnienia wady.

W mojej jednak ocenie, wyłączenie zastosowania przepisów kodeksu cywilnego w zakresie rękojmi będzie miało zastosowanie jedynie do procesu zgłaszania wad opisanym w nowych przepisach ustawy deweloperskiej. Zasada lex specialis derogat legi generali (a więc zasada, zgodnie z którą przepisy szczególne zastępują przepisy ogólne) ma bowiem zastosowanie tylko w takim zakresie, w jakim wprowadzają uregulowania odrębne, a więc wówczas, kiedy przepisy szczegółowe są nie do pogodzenia z przepisami ogólnymi.

Które przepisy stosować?

Oznacza to w mojej ocenie, że ogólne zasady dotyczące rękojmi (wynikające z kodeksu cywilnego) w sprawach związanych z umowami deweloperskimi będą miały zastosowanie, choć w ograniczonym zakresie. Tymczasem nowe przepisy nie zawierają odmiennych uregulowań od tych, które znajdują się w kodeksie cywilnym odnośnie domniemań. Należy także podnieść, że uregulowania odnoszące się do wad nieruchomości zawarte w nowelizowanych przepisach mają zastosowanie jedyne do czasu podpisania umowy przenoszącej własność lokalu (tak samo zresztą, jak przepisy dotychczasowe).

Po podpisaniu umowy przenoszącej własność natomiast zastosowanie mają już ogólne regulacje kodeksu cywilnego, w tym dotyczące rękojmi. Wreszcie wskazać należy, że także przepisy dotyczące rękojmi nie wprowadzały domniemania istnienia wady w rzeczy sprzedanej. Domniemanie, o którym mowa w powyższych głosach Polskiego Związku Firm Deweloperskich, to najprawdopodobniej domniemanie istnienia wady już w chwili przejścia na kupującego niebezpieczeństwa (a więc co do zasady istnienia wady przed wydaniem rzeczy kupującemu).

Przepis ten jednak nigdy nie zakładał domniemania samego istnienia wady – kupujący zawsze musiał wykazać ten fakt, tj. że rzecz sprzedana obciążona jest wadą. Domniemanie to miało (i dalej ma) zastosowanie dopiero wówczas, gdy istnienie wady zostało wykazane przez kupującego. Dopiero bowiem w takiej sytuacji istotne okaże się, czy wada istniała w określonym czasie.

Jakie zasady dotyczące wad mają zastosowanie zamiast przepisów kodeksu cywilnego?

Przede wszystkim nowelizacja ustawy deweloperskiej wprowadza specyficzne konstrukcje w zakresie zgłoszenia wad. Przed podpisaniem umowy przenoszącej własność lokalu deweloper oraz nabywca muszą sporządzić protokół odbioru lokalu. Do tego protokołu natomiast nabywca może zgłosić wady, które zostały przez niego ujawnione. Tu przepisy wprowadzają podział na wady istotne oraz pozostałe, co ma znacznie z punktu widzenia dalszych przepisów i uprawnień nabywcy. Do zgłoszonych wad (zarówno istotnych, jak i pozostałych) deweloper musi odnieść się w terminie 14 dni  od dnia sporządzenia protokołu. Jeśli w tym terminie deweloper nie przedstawi w tym terminie stanowiska uznaje się, że uznał on wszystkie wady wskazane przez nabywcę.

W tym zakresie przedstawić należy pierwsze zastrzeżenia, które – choć nie wynikają wprost z przepisów – stanowią istotne zagrożenie dla dewelopera. Zgodnie bowiem z przepisami, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu deweloper jest zobowiązany do przekazania na papierze (lub innym trwałym nośniku) swojego stanowiska względem wad. W mojej ocenie oznacza to, że nie będzie wystarczającym nadanie stanowiska listem poleconym dla zachowania tego terminu. Oświadczenie dewelopera bowiem mus być przekazane w tym terminie nabywcy, a więc dojść do niego w taki sposób, że może on zapoznać się z jego treścią.

Może więc okazać się niezbędne doręczenie tego oświadczenia osobiście lub nadanie go listem poleconym w takim terminie, aby było możliwe jego odebranie przez nabywcę jeszcze przed upływem 14 dni od dnia sporządzenia protokołu odbioru lokalu. Nie będzie też wystarczające jedynie ustne (np. telefoniczne) przekazanie przez dewelopera informacji o tym, że nie uznaje on wad wskazanych przez nabywcę – przepisy wyraźnie bowiem wskazują, że stanowisko dewelopera może być skuteczne jedynie w przypadku wyrażenia go w formie pisemnej lub na innym trwałym nośniku.

W przypadku uznania wad (także dorozumianego – tj. przez niezłożenie w terminie oświadczenia w tym względzie przez dewelopera) deweloper jest zobowiązany do usunięcia wad w terminie 30 dni (chyba że nie jest w stanie sprostać temu terminowi przy zachowaniu należytej staranności). Przepisy więc modyfikują ogólne regulacje kodeksu cywilnego wprowadzając podstawowy i wprost określony termin na usunięcie wad lokalu (takich zapisów nie ma w przypadku odpowiedzialności ogólnej, tj. kodeksowej).

W tym miejscu odnieść się należy do kwestii podziału wad lokalu na istotne i pozostałe. W przypadku bowiem wady istotnej, kupujący może odmówić podpisania protokołu, jeśli deweloper w tymże protokole odmówi jej uznania.

Nadto w przypadku nieusunięcia wady istotnej przez dewelopera, nabywca może odstąpić od umowy, a w przypadku pozostałych wad – może jedynie usunąć wady na koszt dewelopera. Doszło tutaj więc do zawężenia uprawnień, które przysługują nabywcy (zgodnie z regulacjami kodeksowymi bowiem nabywcy przysługiwałoby także prawo do żądania obniżenia ceny oraz wymiany rzeczy na wolną od wad), choć również w ujęciu kodeksowym kupujący nie może odstąpić od umowy, jeśli wada jest nieistotna.

Kolejną różnicą w przypadku wady istotnej jest to, że kiedy nabywca odmówi dokonania odbioru z powodu wystąpienia takiej, istotnej wady, wyznacza się nowy termin odbioru, lecz aby nabywca mógł znów skutecznie odmówić odbioru lokalu na tej podstawie, musi on przedstawić opinię rzeczoznawcy budowlanego wykazującą istnienie takiej, istotnej wady. Nabywca na nadto jedynie miesiąc na złożenie wniosku o wydanie opinii przez takiego rzeczoznawcę, a termin ten rozpoczyna bieg od dnia odmowy podpisania protokołu odbioru lokalu.

Opinia ta ma istotne znaczenie z punktu widzenia dalszych czynności. Jeśli bowiem potwierdza istnienie wady, nabywca może odstąpić od umowy, a wówczas to deweloper ponosi koszty jej sporządzenia (jeśli natomiast istnienia wady istotnej nie potwierdza, to uprawnienie do odstąpienia od umowy nie przysługuje, a koszty związane z wydaniem opinii obciążają nabywcę).

Przepisy nie wskazują jednak, czy potwierdzenie istnienia wady powoduje jedynie domniemanie jej istnienia, czy też jest wiążące dla dewelopera. W przypadku istnienia jedynie domniemania bowiem deweloper mógłby bronić swoich racji w postępowaniu sądowym (np. za pomocą odpowiedniego powództwa), w przypadku związania stron opinią rzeczoznawcy natomiast deweloper w zasadzie nie miałby zapewnionej żadnej drogi sądowej dla zweryfikowania treści takiej opinii, co stanowić może pewne pole do nadużyć. Deweloperowi bowiem – w przypadku wydania opinii nieodpowiadającej rzeczywistości – przysługiwać mogłoby bowiem jedynie roszczenie odszkodowawcze od takiego rzeczoznawcy, jednak nie mógłby on w sporze z kupującym doprowadzić do zrealizowania umowy sprzedaży lokalu.

W mojej ocenie trafniejsza jest druga interpretacja.

Przepisy ustawy wyraźnie bowiem wskazują, że jedyną przesłanką odstąpienia od umowy jest wydanie przez rzeczoznawcę opinii stwierdzającej istnienie wady istotnej. Ustawodawca nie dopuścił natomiast możliwości weryfikacji tej opinii przez dewelopera, a więc niezależnie od tego, czy opinia ta jest prawidłowa, kupujący będzie mógł skutecznie odstąpić od umowy, a deweloper w takiej sytuacji nie jest w stanie temu zapobiec.

Wreszcie przepisy nowej ustawy deweloperskiej wskazują, że powyższe regulacje mają odpowiednie zastosowanie w sytuacji, w której wada lokalu zostanie stwierdzona w okresie od dnia podpisania protokołu odbioru do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu.

W pozostałym więc zakresie (w tym w zakresie wad, które zostały ujawnione po dniu sprzedaży lokalu) zastosowanie znajdują przepisy kodeksu cywilnego.

Jak wynika z powyższego, ochrona kupującego na podstawie nowych przepisów nie wyłącza zastosowania przepisów kodeksu cywilnego w pewnym zakresie (zwłaszcza co do wad, które ujawniły się po podpisaniu umowy przenoszącej własność lokalu/domu). Wprowadzają one jednak pewne istotne odstępstwa od ogólnych zasad rękojmi w czasie do podpisania w/w umowy.

Część z nich natomiast może być uznana za niekorzystną dla nabywcy (np. ograniczenie katalogu uprawnień kupującego w przypadku wykrycia wad lokalu), lecz znacząca większość z nich zapewnia lepszą ochronę kupującego.

Adw. Rafał Stadnicki

Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej skutecznego i dobrego adwokata, skontaktuj się z nami. Oferujemy Ci opiekę prawną na najwyższym poziomie. SLM Adwokaci – Kancelaria Adwokacka Opole.

Zobacz pozostałe wpisy blogowe – Nieruchomości