Ustawa deweloperska, jakie zmiany przewiduje prawo od lipca 2022 r.

Już niedługo w życie wchodzą zmiany w zakresie tzw. ustawy deweloperskiej. Z uwagi na fakt, że określa ona prawa i obowiązki zarówno dewelopera, jak i kupującego, warto przyjrzeć się najważniejszym zmianom.

W pierwszej kolejności zwrócić należy uwagę na to, kiedy nowe przepisy wchodzą w życie. Już ta kwestia bowiem może okazać się skomplikowana. Co do zasady bowiem, nowa ustawa ma zacząć obowiązywać już od 01 lipca 2022r., z pewnymi wyjątkami.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

I tak, już obecnie obowiązują przepisy powołujące tzw. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Fundusz ten pełnić będzie szczególną rolę gwarancyjną dla kupujących w przypadku, kiedy deweloper ogłosi upadłość i przez to nie będzie kontynuował budowy, lub gdy kupujący odstąpi od umowy deweloperskiej w przypadkach przewidzianych w nowych przepisach.

Fundusz ten w takich wypadkach będzie gwarantem zwrotu dotychczas wpłaconych przez kupującego środków.

Pamiętać należy, że obecnie Fundusz ten został jedynie utworzony, aby przygotować się do wejścia w życie nowych przepisów.

Czy w związku z tym Fundusz ten będzie chronił kupujących, którzy podpisali umowy deweloperskiej przed 01 lipca 2022r., lecz sfinalizują kupno mieszkania lub domu po tej dacie?

Niestety, w takich przypadkach do sprawy będą miały zastosowanie stare przepisy, a więc Fundusz nie będzie chronił kupujących.

Nowe przepisy stanowią bowiem, że w ramach rozpoczętej inwestycji, jeśli przed dniem 01 lipca 2022r. deweloper zawarł chociaż jedną umowę deweloperską, przez kolejne 2 lata będzie on uprawniony do stosowania starych przepisów. Również i w tym zakresie są jednak pewne wyjątki.

Ustawa deweloperska – nowe przepisy

Po stronie dewelopera w takiej sytuacji nowe przepisy, jakie będą go obowiązywały, dotyczą obowiązków zawarcia nowej umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego (na który wpłacane są przez kupujących wpłaty za mieszkanie) w przypadku jej wypowiedzenia oraz zwrotu tych środków na rzecz kupujących, w przypadku nieprzedłożenia przez dewelopera zaświadczenia o otwarciu nowego rachunku w dotychczasowym banku.

Do kupujących natomiast w takiej sytuacji będą miały zastosowanie przepisy, zgodnie z którymi mogą oni odstąpić od umowy deweloperskiej w sytuacji, kiedy deweloper nie zawrze nowej umowy rachunku powierniczego zgodnie z powyższym obowiązkiem, lub nie poinformuje o tym kupującego.

Istotne dla dewelopera jest natomiast także to, że jeśli w ramach danego przedsięwzięcia wyodrębnił on zadanie inwestycyjne jeszcze przed wejściem w życie nowych przepisów, ale sprzedaż rozpoczęła się już po 01 lipca 2022r., do tego zadania znajdą w pełni zastosowanie przepisy nowe.

Przypomnijmy, że przez zadanie inwestycyjne należy rozumieć część całego przedsięwzięcia, jeśli budynki w ramach tej części mają zostać oddane w tym samym czasie zgodnie z harmonogramem oraz tworzą całość architektoniczno-budowlaną.

Ustawa deweloperska, a umowa rezerwacyjna

Kupujący powinni także pamiętać, że jeśli podpiszą umowę rezerwacyjną przed dniem 01 lipca 2022r., to zapisy tej umowy nie będą podlegać nowym regulacjom. Te z kolei w znacznie lepszy sposób chronią kupujących.

Nowe przepisy przewidują przede wszystkim limit opłaty rezerwacyjnej (a więc opłaty, którą pobiera deweloper za nieoferowanie danego mieszkania do sprzedaży, rezerwując je dla kupującego), która nie może być większa niż 1% ceny mieszkania, jak i obowiązek zaliczenia tej opłaty na poczet ceny nabycia mieszkania (w dotychczasowej praktyce zdarzało się, że deweloperzy opłatę tę traktowali jako oddzielną, a więc podwyższającą finalną cenę mieszkania, bo nie byli zobowiązania do jej zaliczenia na poczet ceny sprzedaży).

W zakresie opłaty rezerwacyjnej nowe przepisy wymagać także będą, aby została ona przekazana na rachunek powierniczy (co dotychczas nie było praktykowane).

Oznacza to, że kupujący będzie miał łatwiejszą drogę do jej odzyskania, jeśli umowa rezerwacyjna nie doprowadzi do zawarcia umowy deweloperskiej.

Nowe przepisy regulują także w sposób kompleksowy, kiedy opłata rezerwacyjna ma zostać zwrócona kupującemu. Obowiązek zwrotu powstawać ma w 3 sytuacjach: kiedy kupujący uzyskał negatywną decyzję kredytową, deweloper nie wyłączył mieszkania z oferty mimo takiego obowiązku lub dokonał on zmiany w tzw. prospekcie informacyjnym bez informowania kupującego.

Zwłaszcza w pierwszym z powyższych przypadków często zdarzało się, że umowa rezerwacyjna nie zobowiązywała dewelopera do zwrotu opłaty, co teraz zmieni się na korzyść kupującego.

Wreszcie warto pamiętać o tym, że nowe przepisy przewidują w pewnych sytuacjach zwrot opłaty rezerwacyjnej na rzecz kupującego w podwójnej wysokości. Jest to również nowość, bo opłata ta będzie traktowana podobnie jak zadatek, a nie zaliczka, która jest zwracana tylko w wysokości faktycznie przekazanej.

Sytuacja taka będzie miała miejsce, gdy deweloper – mimo zawarcia umowy rezerwacyjnej – nie zaprzestał oferowania mieszkania innym osobom, a więc nie wyłączył go z oferty.

Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej skutecznego i dobrego adwokata, skontaktuj się z nami. Oferujemy Ci opiekę prawną na najwyższym poziomie. SLM Adwokaci – Kancelaria Adwokacka Opole.

Zobacz pozostałe wpisy blogowe – Nieruchomości