Umowy najmu i dzierżawy – o czym warto pamiętać?

Sporządzanie umów najmu i dzierżawy – o czym warto pamiętać?

Zawierając umowę najmu lub dzierżawy można opierać się na regulacjach kodeksowych, jednak warto pamiętać, że sporządzając umowę można zapewnić sobie lepszą ochronę, niż wynika to z przepisów powszechnie obowiązujących.

W tym artykule będziemy omawiać, na co warto zwrócić uwagę sporządzając takie umowy, oraz jakich zapisów warto unikać. W pierwszej kolejności omówimy zapisy umów dzierżawy, następnie umowy najmu lokalu użytkowego, a na końcu umowy najmu lokali mieszkalnych. Do tych ostatnich mają zastosowanie przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, które wyprzedzają regulacje kodeksowe.

Umowa dzierżawy nieruchomości – na co zwrócić uwagę?

Przede wszystkim warto pamiętać, że czynsz dzierżawy może być określony w inny sposób, niż przez wskazanie konkretnych kwot, które miesięcznie (lub w innych cyklach rozliczeniowych) mają być uiszczane na rzecz właściciela nieruchomości. Możliwe jest także określenie czynszu jako część ułamkowa pożytków, które dzierżawca będzie z nieruchomości uzyskiwał.

Warto też pamiętać, że czynsz może być ustalony w sposób mieszany – a więc częściowo w pieniądzu, a częściowo w świadczeniach innego rodzaju, w tym w postaci obowiązku przekazywania części pożytków z nieruchomości. Taka forma wydaje się szczególnie atrakcyjna dla właściciela nieruchomości – może on bowiem ustalić stałą stawkę czynszu, niezależnie od tego, czy dzierżawca uzyska jakąkolwiek korzyść, a także dodatkową „premię”, która będzie zależeć od zysków dzierżawcy. Taki sposób ustalenia czynszu będzie więc korzystny dla obu stron umowy, ponieważ właścicielowi nieruchomości także powinno wówczas zależeć na tym, aby nieruchomość przynosiła jak największe zyski.

Umowa dzierżawy – czy właściciel ma tzw. prawo zastawu?

Do umowy dzierżawy mają zastosowanie przepisy dotyczące tzw. zastawu na rzeczach znajdujących się na przedmiocie umowy. Oznacza to, że właściciel nieruchomości, który ma roszczenia względem dzierżawcy dotyczące umowy dzierżawy (w zakresie np. czynszu lub świadczeń dodatkowych, z którymi dzierżawca zalega nie dłużej niż rok). W tym zakresie zastaw został rozszerzony względem umowy najmu także na rzeczy, które służą dzierżawcy do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, o ile znajdują się na przedmiocie dzierżawy.

Na czym jednak polega to prawo zastawu? Jest to rozwiązanie bardzo korzystne dla właściciela nieruchomości, ponieważ polega na tym, że może on odmówić wydania przedmiotów, które są nim objęte (a więc odmówić wydania rzeczy wniesionych do dzierżawionej nieruchomości) ich właścicielowi – czyli dzierżawcy – oraz uzyskać z tych przedmiotów zaspokojenie swoich roszczeń. Warto o tym pamiętać, ponieważ bardzo często – zwłaszcza w sytuacji podpisywania umowy dzierżawy dla farm fotowoltaicznych – projekty umowy wyłączają prawo zastawu, aby lepiej chronić interesy dzierżawcy.

Umowa dzierżawy – kiedy można ją wypowiedzieć?

W przypadku umów dzierżawy, które są zawierane na czas nieoznaczony, oraz nie wskazano w umowie szczegółowych zasad związanych z ich wypowiedzeniem, przepisy przewidują, że w przypadku gruntu rolnego wypowiedzenia można dokonać na jeden rok naprzód na koniec okresu dzierżawnego, a inną dzierżawę – na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Rok dzierżawny natomiast liczymy – o ile nic innego nie wynika z umowy lub z miejscowych zwyczajów – od dnia wydania dzierżawcy nieruchomości. Warto wspomnieć, że umowa może wydłużać lub skracać terminy jej wypowiedzenia określone powyżej.

Inaczej jednak sprawa ma się w przypadku umowy, która zawarta jest na czas oznaczony, a więc do konkretnej daty (lub zdarzenia) określonej w umowie. Taką dzierżawę można wypowiedzieć wyłącznie w przypadku, kiedy zawarta między stronami umowa przewiduje taką możliwość, oraz wyłącznie w przypadkach wskazanych w umowie. Jeśli więc Strony umowy nie wskażą, kiedy mogą umowę dzierżawy zawartą na czas oznaczony wypowiedzieć (tzn. w jakich przypadkach) oraz terminów wypowiedzenia, co do zasady nie będzie możliwości jej wcześniejszego rozwiązania (chyba że obie strony dojdą w tym zakresie do porozumienia i zawrą np. aneks do umowy, który skróci okres dzierżawy). Warto o tym pamiętać i wskazywać możliwe szeroko sytuacje, w których dana strona (czy to właściciel, czy to dzierżawca) mogą dokonać rozwiązania umowy, bowiem w przeciwnym razie może się to okazać niemożliwe. Tymczasem dominującym typem umowy w obrocie jest umowa zawarta na czas oznaczony!

Umowa najmu – czy właścicielowi przysługuje prawo zastawu?

Tak samo jak w przypadku dzierżawy, także w zakresie najmu właścicielowi przysługuje prawo zastawu na rzeczach, które najemca wnosi do lokalu (choć w nieco ograniczonym zakresie – bez rzeczy służących do prowadzenia gospodarstwa czy przedsiębiorstwa). Zrzeczenie się tego prawa w ramach umowy najmu będzie więc powodować, że właściciel – niezależnie od tego, czy ma jakieś roszczenia np. z tytułu niezapłaconego czynszu wobec najemcy – nie będzie mógł zatrzymać rzeczy, które znajdują się w lokalu tytułem zabezpieczenia swoich interesów. Tymczasem w niektórych przypadkach może to być jedyny sposób, aby zaspokojenie roszczeń uzyskać – zwłaszcza wobec osób, które osiągają niskie dochody.

Warto więc pamiętać – jeśli jesteś właścicielem nieruchomości – żeby nie wyłączać prawa zastawu wobec najemcy. W zakresie wynajmu lokali mieszkalnych natomiast, prawo zastawu obejmuje nie tylko rzeczy należące do wynajmującego, ale też rzeczy należące do członków jego rodziny, którzy wspólnie w lokalu zamieszkiwali, co znacząco zwiększa majątek, z którego następnie można wyegzekwować należności. Czasem nawet sam fakt, że właściciel nie wydaje przedmiotów należących do nierzetelnego najemcy może spowodować, że dobrowolnie uiści on zaległości!

Umowa najmu lokalu użytkowego – forma umowy

Umowa najmu – gdy dotyczy nieruchomości – powinna być zawarta w formie pisemnej, o ile została zawarta na okres dłuższy, niż 1 rok. Niezastosowanie się do tego przepisu ma istotne skutki prawne – mianowicie umowę w takim wypadku uznaje się za zawartą na czas nieoznaczony. Ma to istotne konsekwencje, bowiem co do zasady umowę najmu zawartą na czas określony można wypowiedzieć tylko w przypadkach wskazanych w samej umowie i tam też określonych terminach. Tymczasem umowę zawartą na czas nieoznaczony można wypowiedzieć z zachowaniem terminów wskazanych w ustawie.

Nawet jednak w przypadku umowy na czas nieoznaczony można modyfikować terminy je wypowiedzenia. Trzeba jednak pamiętać, że mogą być one modyfikowane jedynie na korzyść najemcy (jest to pogląd dominujący), a więc nie mogą być one krótsze niż 3 miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Warto też pamiętać, że powyższy termin wypowiedzenia dotyczy tylko lokali użytkowych – w przypadku obu stron umowy, oraz lokali mieszkalnych, ale tylko wtedy, kiedy wypowiedzenia dokonuje najemca.

Ta sama zasada obowiązuje też w przypadku wypowiedzenia umowy z powodu zaległości w zapłacie czynszu – tu również w można tylko wydłużyć terminy wypowiedzenia na korzyść najemcy (prawo wymaga przy tym, aby zaległość czynszowa obejmowała minimalnie dwa pełne okresy płatności, a ponadto trzeba najemcy wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległości).

Najem lokalu mieszkalnego – jaka umowa najlepiej ochroni interesy właściciela? 

W zakresie najmu lokali mieszkalnych zastosowanie ma specjalna ustawa – ustawa o ochronie praw lokatorów. Jej zapisy istotnie zwiększają uprawnienia najemców i ograniczają uprawnienia właścicieli, chyba że skorzysta się ze specjalnej umowy, określonej w tych przepisach.

Mowa oczywiście o umowie najmu okazjonalnego. Umowa taka przewiduje m.in., że po jej zakończeniu najemca poddaje się egzekucji w zakresie opuszczenia i opróżnienia lokalu, a więc właściciel – w drodze bardzo uproszczonej i znacznie szybszej, niż eksmisja sądowa procedury – może odzyskać wynajmowany lokal od najemcy. Ponadto do takiej umowy nie stosuje się szeregu przepisów utrudniających jej wypowiedzenie czy zmianę wysokości czynszu, a te okoliczności można (w miarę swobodnie) określić w samej umowie

Nie jest jednak wystarczające wykorzystanie tej nazwy, aby skutecznie taką umowę zawrzeć. Po pierwsze, wynajmującym musi być osoba, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali, a sama umowa musi być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Po drugie dla zawarcia takiej umowy niezbędne jest uzyskanie od najemcy oświadczenia o poddaniu się egzekucji w zakresie opuszczenia i opróżnienia lokalu, jak i wskazanie przez niego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać po zakończeniu umowy. Nadto niezbędnym jest uzyskanie od właściciela lokalu, do którego najemca ma się wyprowadzić po zakończeniu umowy, oświadczenia, że wyraża on na to zgodę.

Umowa najmu okazjonalnego – kiedy i w jakich terminach można ją wypowiedzieć?

W przypadku tej, specyficznej umowy, strony w jej treści same ustalają, kiedy i w jakich przypadkach może ona ulec wypowiedzeniu. Jedyne ustawowe regulacje, które chronią w tym zakresie lokatora, to terminy wypowiedzenia określone w art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Przepisy te przewidują, że właściciel może wypowiedzieć umowę najmu najpóźniej na 1 miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, jeśli najemca:

– pomimo pisemnego pouczenia nadal używa lokalu sprzecznie z przeznaczeniem, powoduje szkody w lokalu lub w sposób rażący wykracza przeciw porządkowi domowemu,

– zwleka z zapłatą czynszu (lub innych należności) za co najmniej 3 pełne okresy płatności pomimo pisemnego wezwania do ich uiszczenia (z dodatkowym, miesięcznym terminem),

– podnajął, wynajął lub oddał bezpłatnie do używania lokal bez zgody właściciela.

Pozostałe przyczyny wypowiedzenia oraz terminy można dość swobodnie określić w umowie. Warto więc przemyśleć dobrze tę kwestię przed przekazaniem umowy lokatorowi do podpisania.

Zwykła umowa najmu lokalu mieszkalnego – kiedy można ją wypowiedzieć?

Zasady wypowiadania standardowej umowy najmu są znacznie bardziej rygorystyczne (zwłaszcza dla właściciela), niż umowy najmu okazjonalnego. Zgodnie z przepisami bowiem, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu tylko i wyłącznie w przypadkach przewidzianych w ustawie, jak i z zachowaniem terminów tam wskazanych. Ponadto musi być ono dokonane – pod rygorem nieważności – na piśmie i zawierać przyczyny wypowiedzenia.

Ustawa określa przy tym zamknięty katalog przyczyn, które mogą spowodować wypowiedzenie tej umowy. I tak, w zakresie okoliczności, które powodują możliwość zerwania umowy za 1 miesięcznym okresem wypowiedzenia (na koniec miesiąca kalendarzowego) ustawa wskazuje na następujące przypadki: zwłoka w zapłacie czynszu (za co najmniej 3 pełne okresy płatności, za uprzednim wyznaczeniem dodatkowego, 1 miesięcznego terminu), używanie lokalu wbrew jego przeznaczeniu lub powodowanie w nim szkód, wynajęcie lub oddanie w bezpłatny użytek lokalu mimo braku zgody właściciela, używanie lokalu przeznaczonego do rozbiórki lub dla którego konieczne jest przeprowadzenie remontu, a także w przypadku, kiedy lokator ma tytuł prawny do zamieszkiwania w innym lokalu w tej samej miejscowości, a lokal ten spełnia warunki lokalu zamiennego.

Pozostałe przypadki wymagają jednak znacznie dłuższego okresu wypowiedzenia.

Wypowiedzenie umowy najmu – okresy wypowiedzenia

Jeśli lokator nie zamieszkuje w wynajmowanym lokalu przez okres aż 12 miesięcy, właściciel może dokonać wypowiedzenia za dodatkowym, 6 miesięcznym okresem wypowiedzenia. Na pół roku naprzód (na koniec roku kalendarzowego) można natomiast wypowiedzieć najem, jeśli właściciel zamierza osobiście w lokalu zamieszkać, ale tylko i wyłącznie w przypadku, kiedy lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu, spełniającego kryteria lokalu zamiennego, lub jeśli właściciel zapewni mu taki lokal. Jeśli natomiast właściciel chce zamieszkać w lokalu, a nie dostarczy lokatorowi lokalu zamiennego (ani lokator nie posiada tytułu prawnego do takiego lokalu z innych źródeł), najem można wypowiedzieć za aż 3 letnim (!) okresem wypowiedzenia.

Jak więc wynika z powyższego, w obrocie istnieją szczególne i długotrwałe ograniczenia w zakresie wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego. Jedynym sposobem ich ominięcia jest natomiast zawarcie umowy najmu okazjonalnego, bowiem zapisy umowne sprzeczne z powyższymi zasadami (w przypadku zwykłej umowy najmu) nie będą ważne, a więc i tak zasady te będą miały pełne zastosowanie.

Kary umowne – czy można je wykorzystać w ramach umowy najmu lub dzierżawy?

Dobrym sposobem ochrony praw właściciela nieruchomości (jak i najemcy lub dzierżawcy) jest wprowadzenie kar umownych za brak realizacji konkretnych postanowień umowy. Ułatwia to dochodzenie roszczeń o tyle, że często znacznie skraca postępowanie sądowe związane z uzyskaniem odszkodowania od nierzetelnej strony umowy. Odpada bowiem konieczność precyzyjnego ustalenia wysokości szkody (do czego często potrzebne jest czasochłonnego i kosztownego dowodu z opinii biegłego), bowiem kara umowna może być zastrzeżona w ryczałtowej wysokości, niezależnie od faktycznej wysokości szkody.

Również i w tym wypadku trzeba pamiętać o kilku zasadach. Przede wszystkim kara umowna nie może dotyczyć zobowiązań pieniężnych. Oznacz to więc, że nie można skutecznie zastrzec kary umownej za brak zapłaty czynszu czy opóźnienia w jego płatności (tu należną mogą być jedynie odsetki ustawowe), ale też kontrowersyjne w orzecznictwie jest zastrzeganie kar umownych na wypadek rozwiązania umowy z przyczyn finansowych – tj. z powodu braku płatności czynszu. Kara umowna może być jednak zastrzeżona np. za zniszczenie lokalu czy wykorzystanie go niezgodnie z przeznaczeniem, a także dokonanie podnajmy bez zgody właściciela.

W zakresie kar umownych należy też pamiętać o tym, aby nie były one zbyt wysokie – wówczas bowiem sąd w postępowaniu o zapłatę może je zmniejszyć do akceptowalnej jego zdaniem wysokości.

Czy poza kaucją można wprowadzić dodatkowe formy zabezpieczenia umowy dzierżawy lub najmu?

Kaucja jest najbardziej powszechnym sposobem zabezpieczenia roszczeń właściciela względem najemcy/dzierżawcy z tytułu roszczeń związanych z umową (a w szczególności roszczeniami dotyczącymi czynszu i opłat około czynszowych). Istnieją jednak także inne możliwości zabezpieczenia roszczeń, które znacznie ułatwią ich późniejsze dochodzenie sądowe. Jednym z takich sposobów jest wykorzystanie weksla.

Weksel może być świetnym sposobem zabezpieczenia roszczeń, a także sposobem w zasadzie bezkosztowym. Weksel może być bowiem podpisany na zwykłej kartce papieru (a więc nie potrzeba dla jego skutecznego wystawienia wizyty w urzędzie czy u notariusza). Oprócz ułatwienia dochodzenia roszczeń (poprzez zastosowanie przyspieszonego trybu postępowania – postępowania nakazowego) pełni on też niejako funkcję psychologiczną, dyscyplinując dłużnika.

Innym dobrym sposobem na zabezpieczenie roszczeń właściciela względem najemcy (lub dzierżawcy) jest podpisanie przez tego drugiego aktu notarialnego, w którym podda się on egzekucji roszczeń wynikających z umowy do określonej kwoty. Takie zabezpieczenie umożliwia równie szybkie i skuteczne dochodzenie roszczeń, bowiem jedyny udział sądu, jaki jest niezbędny, to proste nadanie klauzuli wykonalności na taki akt notarialny.

Umowy najmu i dzierżawy – podsumowanie 

Zawarcie umowy najmu lub dzierżawy wydaje się proste, jednak warto poświęcić większą uwagę na jej redakcję. Oczywiście, pewne przepisy mają bezwzględnie obowiązujący charakter i nie możemy wyłączyć ich stosowania, jednak mamy duże możliwości modyfikacji innych zapisów, w tym poprzez dodatkowe zabezpieczenie interesów właściciela nieruchomości. Stosowanie kar umownych, weksli czy oświadczeń o poddaniu się egzekucji to jednak nie wszystko – w przypadku najmu lokalu mieszkalnego warto zacząć od wyboru odpowiedniego rodzaju umowy, bowiem w zależności od tego, na jaki model prawny się zdecydujemy.

Warto więc skonsultować warunki umowy, które uzgodniliśmy z drugą stroną, aby dostosować jej zapisy do naszych potrzeb i oczekiwań. Jeśli macie problemy z analizą umów – służymy pomocą! Analizy możemy też dokonać zdalnie (np. mailowo lub telefonicznie)!

Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej skutecznego i dobrego adwokata, skontaktuj się z nami. Oferujemy Ci opiekę prawną na najwyższym poziomie. SLM Adwokaci – Kancelaria Adwokacka Opole.

Zobacz pozostałe wpisy blogowe – Nieruchomości